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新增长点来袭!融资租赁公司开展住房租赁业务面临的问题

来源:信本咨询www.Sjxbzx.com 发布时间:2018-04-16 浏览次数:25

融资租赁


随着《外商投资租赁业管理办法》(商务部令2005年第5号)的废止,外资融资租赁公司开展住房租赁业务的合规问题已破除,目前三类融资租赁企业均可开展住房租赁业务。

 

十九大报告指出要加强社会保障体系建设。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

 

20171218日召开的中央经济工作会议指出,要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

 

2018年政府工作报告提出了对2018年政府工作的建议,提出要更好解决群众住房问题。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。

 

国家需求

 

国家已多次提倡培育发展住房租赁市场,实现租购并举,建立房地产市场长效机制。这一要求给融资租赁行业提供了机遇,住房租赁市场也将成为一个竞争者快速涌入的市场。

 

目前,内资试点融资租赁公司、金融租赁公司可开展此类业务,而外资融资租赁公司是否能进入该领域一直饱受争议。前不久商务部公布的《关于废止和修改部分规章的决定》中废止了《外商投资租赁业管理办法》(商务部令2005年第5号),或将为外资融资租赁公司进入住房租赁市场打开大门。虽然在准入方面,障碍或已破除,但融资租赁公司在开展住房租赁业务方面仍面临多重困难,其中最主要的当属房地产领域税负过重,以及金融租赁公司的资本充足率困扰。

 

政策现状

 

我国金融租赁公司遵从《金融租赁公司管理办法》,内、外资融资租赁公司适用《融资租赁企业监督管理办法》、《外商投资租赁业管理办法》。以上各项管理办法均对融资租赁企业的租赁物做了规定。根据《外商投资租赁业管理办法》,外资融资租赁公司的租赁物可以为有形动产、有条件的无形资产,但未包括不动产;根据《融资租赁企业监督管理办法》,租赁物需权属清晰、真实存在且能够产生收益权;《金融租赁公司管理办法》要求金融租赁公司的租赁物为适用于融资租赁交易的固定资产。

 

另外,《合同法》第237条中对融资租赁合同的概念进行了界定,其本质是融资与融物的结合。正是因为融资租赁公司开展的“不动产”项目往往达不到融物(即融资租赁公司获得不动产的所有权)的要求,致使不动产融资租赁的合同效力在实务中存在极大争议。2018222日,商务部公布《关于废止和修改部分规章的决定》(商务部令2018年第1号),其中废止《外商投资租赁业管理办法》(商务部令2005年第5号)。《外商投资租赁业管理办法》废止,即废止了其对于租赁财产的规定,而根据《融资租赁企业监督管理办法》中租赁物需权属清晰、真实存在且能够产生收益权的要求,对于外资融资租赁公司开展不动产租赁业务的合规性障碍已被打破。

 

主要问题

 

开展住房租赁业务是租赁公司在融资成本上升,传统行业利润空间被挤压的迫切形势下转型的需求。目前,融资租赁公司在开展住房租赁业务方面仍面临多重困难,其中最主要的原因在于房地产领域税负过重,包括购进环节缴纳的契税、印花税,持有环节产生租金后缴纳的房产税,出售环节缴纳的土地增值税等多项税负;此外,金融租赁公司还受资本充足率制约。

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